Urbanistica in fermento. Nuovi disposizioni di legge innovano in una materia fino ad oggi ritenuta granitica tra Piani Regolatori Comunali, Piani Territoriali Paesistici Regionali, Piani di Assetto di Parco e quant’altro. Tra le più rilevanti il cosiddetto “Salva Casa” che consente di sanare alcune difformità. Su questi ed altri temi il dibattito è aperto. Tra gli incontri, recentissimo quello organizzato alla Pisana sul tema Luci ed Ombre del Salva Casa. Importante l’uscita, a ridosso dell’incontro, di una circolare esplicativa del Ministero delle Infrastrutture. Decine di pagine che daranno da fare al popolo dei geometri, architetti ed urbanisti. A tal fine Georoma, Collegio Provinciale dei Geometri e Geometri Laureati di Roma per il tramite del geometra Sergio Manciuria che all’interno dell’organizzazione dei geometri riveste l’incarico di Coordinatore Commissione Urbanistica Parchi, annuncia una serie di incontri formativi. Si tratta di una mini rivoluzione urbanistica che potrebbe consentire la sanatoria, con l’intento dichiarato di ridurre il consumo di suolo, di seminterrati, di finestre ampliate ed altro. Il tutto va coordinato con le disposizioni regionali anch’esse votate a superare le vecchie norme e che porterebbero all’ammissibilità dei “sottotetti”, tipologia edilizia ad Anguillara ben nota.
Capitolo importante anche quello del mutamento della destinazione d’uso. Al riguardo le recentissime Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (DL Salva Casa) danno una prima indicazione.
In generale, si è inteso agevolare i mutamenti di destinazione d’uso, anche in caso di contestuale esecuzione di opere edilizie, mediante l’istituzione di un regime unitario disciplinante i caratteri del singolo mutamento, insieme ai titoli abilitativi che si rendono di volta in volta necessari:
- all’interno della stessa categoria funzionale (cd. mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente irrilevanti o orizzontali)
- tra categorie funzionali diverse (cd. mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti o verticali).
Quanto, in particolare, ai mutamenti di destinazione d’uso orizzontali, la riforma conferma il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, come individuate dalla legge statale o regionale. Ciò, al fine di semplificare il ricorso allo strumento nei casi in cui il mutamento non abbia rilevanza urbanistica e, quindi, non comporti variazioni significative sui rispondenti carichi urbanistici, ovverosia sul fabbisogno di dotazioni territoriali, inteso come maggiore richiesta di servizi secondari in termini, per esempio, di spazi pubblici destinati a parcheggio o a verde attrezzato, di smaltimento e riciclaggio di rifiuti o di infrastrutture viarie derivante dalla nuova destinazione d’uso del bene.
Quanto ai mutamenti di destinazione d’uso verticali di singole unità immobiliari, la riforma ha inteso fornire una disciplina chiara dello strumento, agevolando, in generale, il mutamento tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale. In queste ipotesi, è riconosciuta la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare, qualora se ne ravvisi la necessità, specifiche condizioni, volte a prevedere misure di contingentamento delle richieste di mutamento di destinazione d’uso, al fine di preservare l’assetto e lo sviluppo armonico del territorio, oltre che una distribuzione equilibrata dei carichi insediativi.