E’ l’argomento del momento ad Anguillara: i Piani Integrati. Ancora una volta al centro delle polemiche problematiche urbanistiche. dopo la approvazione dei primi tre Piani integrati il Comue si apprestaad approvarne altri 6. Sulla tematica abbiamo chiesto una intervista a Sergio Manciuria, voce critica del territorio ed addetto ai lavori.
L’urbanistica nell’Anguillara governata dalla ex pentastellata Anselmo passa per i Piani Integrati. Non coglie una contraddizione rispetto al programma elettorale che parla di stop al Piano Regolatore, no al consumo di suolo, etc.?
La contraddizione è il marchio di fabbrica del movimento cinque stelle, tanto a livello nazionale quanto a livello locale. Non mi soffermerei esclusivamente sul consumo del suolo, parte programmatica rinnegata dapprima con la mancata revoca della Variante al Prgc e ora con l’adozione di Piani integrati, bensì evidenzierei altro.
I cittadini devono rammentare per futura memoria, che taluni si sono professati puri e trasparenti nonostante la condanna passata in giudicato e che, allo stato attuale, tanto i probiviri quanto coloro oggetto del deferimento, da una parte ufficialmente tacciono mentre dall’altra conservano l’indennità e la poltroncina come i personaggi della vecchia politica.
Nel do ut des del Piano Integrato come fattispecie urbanistica chi ci guadagna a sua avviso il privato o la collettività?
Il Piano integrato, in quanto strumento urbanistico, è positivo per il territorio quando ad individuare le zone oggetto di riqualificazione è l’ente concordemente con il privato.
Nel 2006 io stesso fui protagonista con l’amministrazione Minnucci dell’acquisizione dell’area dove sorge la Cittadella del Sociale che da un anno l’incompetenza delle politiche di assetto del territorio approvate dal Sindaco Anselmo, hanno ridotto nuovamente a Verde Pubblico.
Per rendere compatibile le esigenze tra pubblico e privato, in quell’occasione di nobile ispirazione e nell’interesse delle persone affette da disabilità, sapientemente l’iter venne impostato per contenere il consumo del suolo e per riqualificare un area urbanizzata incolta e mai espropriata per l’uso pubblico. Il bando della diversamente amministrazione, invece, non si pone assolutamente alcun limite sia in termini dimensionali quanto sul tipo di riqualificazione da promuovere nelle aree degradate : in sintesi è aperto al miglior offerente per il conseguimento di opere pubbliche .
Senza questa regolamentazione e la verifica del rapporto tra costi e benefici nei successivi dieci anni dalla realizzazione, è inevitabile che la pianificazione integrata diventa “businnes” laddove più concedi in termini volumetrici e più ottieni in plusvalenza .
I due primi piani integrati sono passati senza troppo clamore, il terzo riguardante la località I Grassi ha sollevato critiche, ma ci aspettano Piani Integrati di maggiore entità come il piano Integrato Minerva sui terreni ex Iref a ridosso della stazione ferroviaria. Cosa ne pensa?
Il mancato clamore dei piani integrati Carucci e Conte è frutto della politica del cambiamento e della trasparenza votata dai cittadini : infatti sono stati adottati prima di ferragosto quando la maggior parte dei cittadini è in viaggio per le ferie , nè più nè meno come si faceva in passato quando si voleva mantenere un profilo basso per evitare critiche.
Tutt’altra attenzione ha ricevuto quello dei Grassi, più per ipocrisia e impreparazione degli interlocutori politici che si sono espressi (democratici e pentastellati ndr), piuttosto che per la proposta in sè, atteso che è un’ area di espansione già prevista nella variante del PRGC approvata dalla Regione in via definitiva.
Per quanto riguarda Minerva la mia posizione è nota fin da dal 2008 quando ho promosso la sfiducia rinunciando alla poltrona di Presidente del Consiglio, successivamente con la richiesta di adozione della revoca della delibera di giunta 109/2008 avvenuta nel 2009 ed infine con l’emendamento che tendeva ad escludere l’area dal precedente bando, bocciato dal Partito democratico nel 2012.
Oggi qualche infelice delatore suppone che il clamore preventivo sia per tornaconto politico dimenticando, che un eventuale approvazione consiliare, consentirebbe l’inizio dell’iter per quasi mezzo milione di metri cubi.
Sono convinto che alla fine il buonsenso prevarrà e , almeno me lo auguro, questa colata di cemento verrà rispedita al mittente. Però fino a quando la diversamente amministrazione non prenderà una posizione netta e contraria, è bene vigilare e mobilitarsi.
Dopotutto la soluzione per l’area ex ferrovie è già individuata dal 2006 : un piano integrato di iniziativa pubblica laddove per un limitata volumetria a servizi privati deve corrispondere la cessione di un polmone di verde pubblico a disposizione di cittadini. Il resto è pura follia.
Da tecnico può spiegare in parole povere il meccanismo delle plusvalenze che sottindende questi piani integrati?
Il meccanismo delle plusvalenze è facile da applicare : generalmente si determina il valore medio tra le tabelle pubblicate periodicamente dall’Osservatore Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate o del Borsino Immobiliare e attraverso una formula. si calcola l’entità della trasformazione.
In sintesi se un terreno o immobile del privato è stimato oggi per mille euro e grazie alla trasformazione urbanistica acquisisce un valore pari a duemila ne deriva un accrescimento del bene di mille, di cui almeno la metà sono da convertire in opere pubbliche.
Ad una lettura sommaria dei procedimenti appare una quantificazione diversa tra i progetti presentati. Per I Grassi si parla di un investimento in opere pubbliche di tre milioni e 600mila euro.
La domanda è pertinente : ogni piano integrato risente necessariamente delle determinazioni effettuate dal professionista o società di turno creando disomogeneità nelle plusvalenze . E’ evidente che l’ubicazione ed il degrado della zona influiscono sul risultato finale .
Al netto della polemica tra Bianchini e Anselmo sul chi spara la fake news più meritevole di una risata, per i Grassi non è stato individuato il vulnus che permetterà alla regione Lazio di rideterminare l’entità delle opere pubbliche.
Tralasciando alcune carenze tecniche evidenti, sfido chiunque a vendere in quella località ancora vergine dalle urbanizzazioni, un immobile residenziale ad € 3.000 al mq.
La media delle tabelle OMI parlano di poco più della metà cioè circa € 1600 al mq e sinceramente non credo ai benefattori nonostante l’interlocutore sia una persona stimata e professionale : ergo, il tutto è traducibile in fumo da campagna elettorale come d’altronde la tempistica di quattro mesi propinata dal comunicato sindacale.
Ricordiamo intanto che il Partito Democratico governa la Regione e soprattutto l’iter tecnico per la cittadella del sociale ha necessitato di quasi tre anni dall’inizio dall’approvazione del progetto che in principio prevedeva l’esproprio di 5000 mq salvo poi stabilire un indennizzo compensativo al privato, di poco più di mille metri cubi .
Cosa ne pensa della polemica e accuse reciproche tra opposizione e pentastellati sul piano integrato I grassi ?
Lo scambio di accuse con comunicati sterili e incomprensibili, mi auguro sia sincero e non figlio del gioco delle parti dove alla fine si finge di essere su posizioni diverse .
Tuttavia questo dialettica politica la verificheremo in sede di osservazioni previste per legge e allo scadere dei sessanta giorni dalla pubblicazione della delibera di adozione entro i quali l’opposizione che non ha votato, può ricorrere al Tribunale Amministrativo.
Fatta salva la retorica sui numeri sballati, da una parte e dall’altra per incantare gli ignari elettori, l’apice del comunicato sindacale si è raggiunto quando ha citato la differenza dei “colori” tra la variante del 2006 e la variante della variante del 2017.
Per smascherare lo sfigato di turno basta sovrapporli e notare, a conferma della bontà dell’operato precedente, che sono simili con quello adottato dalla diversamente amministrazione a Giugno 2017, che voglio rimenbrare ha cancellato la Cittadella del Sociale per il Verde Pubblico mentre ha lasciato invariate quelle sfumature di cortesia per nuove cubature residenziali, invece di procedere alla tanto sbandierata revoca “senza se e senza ma”.
La prossima volta consiglio un bell’esame di coscienza e un ricco bagno di dignità.
Come valuta l’atteggiamento della maggioranza che alza la mano approvando di fatto nuove cubature e quello delle opposizioni al riguardo?
E’ la democrazia dove la maggioranza decide e l’opposizione valuta e critica in maniera costruttiva oppure ricorre alle autorità competenti in caso di violazione della legge .
Il problema è la coerenza : praticamente chi era contro il consumo del suolo oggi risulta a favore, mentre coloro che erano per le nuove volumetrie, sono contro per preservare le proprie .
Visto l’argomento e se mi consenti una battuta, non vedo allo stato attuale tra maggioranza e minoranza una plusvalenza, piuttosto un profondo livellamento e decadimento verso il basso.
Unica eccezione il consigliere Fioroni che, seppur tardiva l’uscita dalla maggioranza, è rimasto coerente sull’argomento dichiarando apertamente il suo no in sede assembleare.
Non pensa che affidare l’urbanistica ad un assessore venuto da Roma svilisca le professionalità locali e porta ad “amministrare” il territorio chi non lo vive e chi non lo conosce?
Il problema di fondo non è essere indigeno o immigrato, bensì la competenza e il rispetto di conoscere da vicino i problemi del territorio. Valutando ciò a cui che ho assistito, debbo dire che allo stato attuale mancano entrambe comprese le nozioni più elementari come gli standard urbanistici ed il concetto di riqualificazione di un’area degradata.
Un assessore qualificato, soprattutto se gravita nel campo professionale, non può e non deve scaricare sugli uffici tutte le carenze delle delibere sin qui approvate e affermare che non conosce i luoghi oggetto di pianificazione .
Quantomeno dal 16 Aprile, ha avuto tutto il tempo di vederli almeno su google maps e non fare con la minoranza che legittimamente poneva delle perplessità, una figura barbina.
Se sedesse in Consiglio cosa direbbe alla sindaca?
Io personalmente nulla di particolare atteso e senza falsa modestia, che se fossi consigliere questa diversamente amministrazione, all’indomani della condanna nascosta al movimento e residenti sabatini , sarebbe già dimissionaria .
Piuttosto mi preoccuperei del coro unanime dei cittadini che l’hanno votata al ballottaggio. Sarebbe sicuramente : te ne devi andare per il bene di Anguillara !!!
Può darci qualche anticipazione sul Piano Integrato avanzato da Settimi-PGN 82 Srl nell’area circondata dal Parco di Bracciano-Martignano ai Monti?
Non voglio essere ipocrita dando un giudizio su una progettazione dove, sull’iter da perseguire, ho svolto l’incarico di consulente professionale : deontologicamente per i particolari tecnici, posso solo consigliare di rivolgersi allo Studio Ingegneristico che lo ha elaborato secondo le modalità previste dalle legge regionale .
Tuttavia consentimi una considerazione politica : ci sono i presupposti di legge per riqualificare l’area edificabile dismessa dell’ippodromo che seppur circondata dal Parco non è contenuta nel suo interno, dal punto di vista procedurale come per altri, lo avrei promosso con un’iniziativa pubblica – privato finalizzando uno degli obiettivi alla ripresa del tradizionale Palio di San Biagio.
Nella medesima direzione mi sarei profuso con la Società Minerva alla stazione al fine di acquisire un parcheggio di scambio e ampio parco divertimenti per bambini e sulla riqualificazione del comprensorio di Vigna di Valle per una struttura ricettivo turistico comunale per sopperire ai campi estivi, da mettere in relazione con la Cittadella del Sociale ed il Centro Anziani .
Graziarosa Villani